Comment choisir entre les différents types de prêt :

Tout d’abord faites le tour des prêts conventionnés auxquels vous avez droit : PC, PAS, PTZ, PEL, prêt employeur… Ensuite entre taux fixe ou révisable, c’est de choix du risque. Vous pouvez cependant opter pour un prêt révisable avec une période de fixité longue (de 5 à 10 ans) dans l’optique de revendre dans ce laps de temps.

Quelle est la durée moyenne des prêts :

Apparus à partir de 2000, les prêts à 25 ans et plus récoltent aujourd’hui plus de 50% des choix des emprunteurs. Le reste étant compris entre 12 et 25 ans, la durée moyenne oscille entre 21 et 22 ans (contre 16 ans en 2000).

Quels sont les composantes du revenu net pris en compte par les banques :

Afin de calculer le taux d’endettement, les banques vont appliquent un ratio sur le revenu net. Ce dernier est déterminé par l’accumulation de tous vos revenus (salaires, loyers, allocations familiales…). Cependant, la pérennité de ces revenus est le critère pris en compte dans le calcul.
Une part variable sur salaire sera incluse si vous possédez un historique permettant de retracer une certaine constance dans son obtention.
De même, les allocations reçues ne seront prises en compte qu’en relativisant la durée de vos droits par rapport à la durée du prêt. D’une manière générale, ne seront retenues que les allocations versées pour une période à venir d’au moins 10 ans.

Quelles sont les normes de capacité d’endettement admises par les banques :

D’une manière générale, les banques acceptent un endettement de 33%. Il s’agit du ratio applicable sur votre revenu net annuel ou revenu net fiscal déclaré (donc primes comprises).
Peut aussi intervenir le reste à vivre par personne après paiement du ou des prêts.
Enfin, les banques traditionnelles accepteront un endettement plus important sur les durées courtes. Concrètement un endettement de 30 à 33% aboutira à une acceptation plus évidente si la durée du prêt est de 15 ans plutôt que 30.

Combien puis-je emprunter :

Le montant de l’emprunt est fonction de votre remboursement mensuel et de la durée que vous avez choisie. Concernant votre remboursement, il doit respecter les règles de taux d’endettement (33% de vos revenus disponible). Quant à la durée, elle varie de 7 ans à 30 ans pour les banques classiques et jusque 50 ans pour les établissements de crédit spécialisé (attention, au-delà de 30 ans les taux sont révisables)

Y-a-il un montant minimum d’apport :

Plus la durée de votre prêt sera longue, plus l’apport demandé par les banques sera important. D’une manière générale, il est préférable de disposer en apport de l’équivalent des frais annexes à savoir notaire, garantie et frais de dossier.
Un taux d’endettement faible permettra aussi de mieux négocier l’apport demandé par la banque.

Qu’est-ce qu’un prêt modulable :
C'est un prêt à taux fixe mais qui possède les caractéristiques de modularités suivantes :

Quels sont les critères d’obtention du prêt à Taux zéro :

Quelles sont les composantes essentielles à analyser dans un contrat de prêts :

D’une manière générale, le taux d’intérêt du prêt est un critère déterminant. Au-delà de sa valeur, le fait qu’il soit fixe, révisable, modulable etc. est à prendre en considération. Cependant, il ne faut pas occulter le taux et les garanties du contrat d’assurance. Enfin viennent les pénalités de remboursement anticipé, le coût de la garantie et les frais de dossier.

Quel choix pour ma caution : 

L'établissement financier qui fera votre prêt demandera des garanties, à savoir qu’en cas de défaut de paiement, il aura l’assurance d’être remboursé de la somme qu’il vous reste à payer.
Hypothèque, Privilège de Prêteur de Deniers ou caution mutuelle et sont les trois principaux types de garanties. Elles s’articulent selon les modalités suivantes :

        - Hypothèque
C’est une sûreté réelle que le prêteur prend sur le bien pour lequel il a avancé les fonds. L’hypothèque à proprement dire s’applique aux biens neufs, aux rachats de crédits et aux prêts hypothécaires. Son coût est supérieur à celui du PPD (voir ci après). Si vous souhaitez revendre votre bien avant la fin du prêt, il faudra lever l’hypothèque et repayer au notaire des frais de mainlevées.

        - PPD :
Le Privilège de Prêteur de Deniers est une garantie liée à une acquisition existante moins coûteuse que l’hypothèque et qui vous permet d’économiser la taxe de publicité foncière. Si vous souhaitez revendre votre bien avant la fin du prêt, il faudra, au même titre que pour l’hypothèque, lever le privilège et repayer au notaire des frais de mainlevées.

        - Caution Mutuelle :
Certaines banques ont mis en place des systèmes de cautionnement évitant de prendre une inscription hypothécaire. Leur fonctionnement est le même mais leur coût peut être différent.
Le coût se décompose en une partie fixe et une partie récupérable lorsque vous soldez le prêt, quelle qu’en soit la date. C’est sur ce point que cette sûreté diffère de l’hypothèque ou du PPD qui occasionnent eux des frais de mainlevée dans la plupart des cas.

L’un des plus utilisé est la garantie de CRÉDIT LOGEMENT. Cet organisme se porte caution et s'engage à garantir le remboursement du prêt en cas de défaillance de l'emprunteur.